El Mercado Inmobiliario uruguayo retoma al ritmo pre pandemia

Montevideo, 1 de junio de 2021. Mercado Libre publicó su reporte del Mercado Inmobiliario correspondiente al primer trimestre del 2021. En él se observan algunos signos de que el mercado estaría regresando a su comportamiento pre pandemia, aunque también se consolidan algunas tendencias relacionadas a la nueva realidad que vivimos desde marzo de 2020.

Pocitos, Cordón y el Centro siguen siendo los barrios más demandados de Montevideo.

La demanda de alquileres aumentó significativamente durante el primer trimestre del año con respecto a la demanda por comprar, sumando más de 5 puntos porcentuales de suba en solo dos trimestres. Si bien es normal que en los primeros meses del año la demanda de alquiler aumente en la ciudad, este crecimiento ha sido más importante respecto a años anteriores. En este sentido será clave cómo se desarrolle la demanda en los próximos meses, para ver si estamos ante un nuevo escenario de comportamiento de la demanda (más orientada hacia el alquiler) o si se trataría solamente del clásico movimiento estacional, pudiendo haber sufrido una alteración producto de los efectos del Covid-19.

En Ciudad de la Costa, mientras tanto, se observa una tendencia del interés por comprar, subiendo 6 puntos porcentuales en un año. Este fenómeno podría estar relacionado a grupos de la población que desde la llegada del Coronavirus adquirieron una mayor flexibilidad para poder trabajar desde su casa, y de este modo se torna más atractivo migrar hacia zonas como la Ciudad de la Costa para trabajar parcial o completamente desde ahí. 

Por su parte la demanda de apartamentos que había caído en términos proporcionales al inicio de la pandemia, volvió a sus niveles normales previos a marzo alcanzando casi el 60% del total de la demanda de viviendas en Montevideo.

En tanto, en la oferta de propiedades de Montevideo hay dos items que lentamente fueron ganando terreno. Por un lado la cantidad de propiedades en alquiler llegó al 40% del total de avisos publicados, siendo que hace un año se encontraba en torno al 32%. Mientras tanto la oferta de apartamentos también sigue con tendencia al alza dentro del mercado de avisos inmobiliarios, subiendo de un 78% a un 81% interanual. 

En Ciudad de la Costa se produjo el efecto inverso, donde la oferta de venta ha aumentado en mayor medida que la de alquiler. 

“Lentamente observamos cómo el mercado se reacomoda luego del temporal del 2020. Algunos datos, como la proporción de demanda de apartamentos vs. casas, o el aumento de la demanda de alquileres, están retomando los niveles pre pandemia. Sin embargo, se empiezan a ver otras tendencias como un aumento de la demanda por zonas residenciales por fuera de la ciudad que claramente responden a los cambios de hábitos que trajo esta nueva realidad” dijo Jonathan Szwarcman, gerente de Marketplace Inmuebles de Mercado Libre  Uruguay.

Los más buscados: Pocitos sigue a la cabeza

Pocitos se mantiene como el barrio más demandado de la capital tanto para comprar, como para alquilar un apartamento, descontando varios puntos porcentuales al resto del ranking. Le siguen Cordón y el Centro; un podio que se repite desde hace más de un año. También, son los barrios con mayor oferta de propiedades de la capital.

Por otro lado, en el universo casas, el barrio más demandado a la hora de comprar es Carrasco seguido de Prado y finalmente también Pocitos. Mientras que a la hora de alquilar, los barrios más demandados son Buceo, La Blanqueada y Carrasco. 

En cuanto a los precios, Carrasco se consolida como el barrio más caro de la capital con un valor de 3414 USD/m2 en apartamentos, seguido por Punta Carretas con 3404 USD/m2 y Malvín con 3275 USD/m2. En el lado opuesto de la tabla están Colon, Piedras Blancas y La Teja, los tres barrios en donde comprar un apartamento cuesta menos de 1000USD/m². 

Las casas por su parte registran valores de venta más bajos por metro cuadrado, y el barrio más caro es Punta Carretas con 2.580 USD/m², seguido por Carrasco con 2354 USD/m2 y Punta Gorda con 2242 USD/m2. Casabo, por su parte, es el barrio más económico a la hora de comprar una casa con 550 USD/m².

En tanto en Ciudad de la Costa, los valores más altos estuvieron en Barra de Carrasco para apartamentos y Parque Miramar en casas. 

En alquiler de apartamentos Carrasco ($79.325), Punta Gorda ($76.225) y Punta Carretas ($43.276) repiten como los barrios con precios más altos de Montevideo. Sorprenden los precios de alquiler de apartamentos en Parque Miramar ($51.854) y Barra de Carrasco ($46.361) colándose por encima de algunos barrios de Montevideo que tradicionalmente les superaban en valor. Finalmente, en casas como es habitual La Tahona resultó ser la zona más cara para alquilar con una media de $130.939, seguida por Carrasco en Montevideo con un promedio cercano a los $110.000 mensuales.

En cuanto a la evolución histórica, las casas en venta en Montevideo son las que acumulan un mayor aumento de precios, según el Índice de Vivienda desde el año 2018 hasta ahora con un alza de 13,1%. A nivel trimestral también tuvieron el mayor incremento junto al alquiler de casas con un 0,8%. “La menor oferta disponible en la ciudad, que ha venido disminuyendo de manera paulatina, sumado al contexto Covid, podrían estar presionando más a la suba este tipo de inmueble” comentó Szwarcman. Los apartamentos por su parte (para el mismo periodo 2018-2021) solo registran un crecimiento de 2,4%. En tanto por el lado del alquiler, se han producido caídas de -16,3% en el caso de apartamentos y de -19,3% en casas en términos reales. 

A nivel de rentabilidad, estas volvieron a sufrir caídas luego de leves recuperaciones en el periodo anterior. El mayor aumento en los precios de venta tanto en casas como apartamentos, habría impactado en estas caídas. De esta forma el segmento casas cerró con una Rentabilidad Bruta Anual de 4,2%, traduciéndose en 23,7 años para el pago de la propiedad y en apartamentos esta fue superior con un registro de 4,5% y 22,1 años para recuperar la inversión del inmueble. A pesar de mostrar una mejor rentabilidad que las casas, los apartamentos se encuentran muy lejos aún de los niveles cercanos al 6% que se producían a comienzos de 2018. A nivel de barrios la mayor rentabilidad se produjo en Colón con un 8,5% y en casas en Pocitos con un 6,2%. En Ciudad de la Costa, Parque Miramar y Barra de Carrasco tuvieron la misma rentabilidad correspondiente a un 4,4%, mientras que en casas La Tahona lideró con un 6,2% dentro de las zonas analizadas.

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